Menu Lawskripsi

Terdapat 57 Tamu online

Chat dgn Lawskripsi

E-mail

KEKUATAN MENGIKAT SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN

DALAM PERJANJIAN UTANG-PIUTANG

 

A. Latar Belakang dan Perumusan Masalah

            Modal merupakan faktor yang paling penting dalam kegiatan usaha khususnya di bidang kewiraswastaan. Dalam dunia usaha seringkali kita jumpai permasalahan mengenai pengusaha-pengusaha yang berkeinginan mengembangkan usahanya namun terbentur dengan modal yang tidak mencukupi.

            Pada umumnya tidak semua pengusaha mampu menyediakan sendiri seluruh modal yang diperlukan dalam kegiatan usahanya. Banyak pengusaha yang dihadapkan dengan masalah ini yakni persediaan modal yang kurang, dan bila begini adanya pengusaha-pengusaha tersebut akan sangat membutuhkan pihak lain yang dapat memberikan pinjaman modal atau kredit. Disini pihak lain yang dapat diandalkan untuk pemberian kredit dalam jumlah besar adalah Bank. Menurut ketentuan pasal 1 angka 2 Undang-undang nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan, pengertian Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan/atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.

            Prakteknya pihak Bank selaku kreditur dalam memberikan fasilitas berupa kredit, meminta kepada debitur untuk menyerahkan jaminan berdasarkan persyaratan-persyaratan yang sebelumnya telah disepakati antara pihak Bank selaku kreditur dan peminjam selaku debitur. Oleh pihak Bank jaminan akan digunakan untuk menjamin pelunasan utang debitur apabila suatu saat debitur ingkar janji/wanprestasi.

            Agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan nasabah debitur kepada Bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit dan merupakan unsur penilaian yang dilakukan oleh pihak Bank sebelum memberikan kredit kepada pihak yang memerlukannya. Menurut pihak Bank, jaminan yang paling aman dan sesuai dengan jumlah kredit yang dikeluarkan adalah tanah, karena dalam batas-batas tertentu tanah dianggap sebagai benda jaminan yang relatif aman, dalam arti apabila tanah yang dijaminkan tersebut tidak ada masalah. Tanah merupakan jaminan yang sangat menguntungkan bagi pihak Bank, karena disamping harga jualnya tinggi, tanah juga mempunyai nilai yang terus meningkat dalam kurun waktu tertentu dan tidak akan mengalami kemerosotan.

            Kredit yang diberikan oleh Bank mengandung risiko yang sangat besar, sehingga dalam setiap pemberian kredit harus memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat dan berdasarkan prinsip kehati-hatian. Untuk itu sebelum memberikan kredit, Bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap berbagai aspek. Berdasarkan penjelasan pasal 8 Undang-undang nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan, yang mesti dinilai oleh Bank sebelum memberikan kredit adalah:

1.      Penilaian watak (character)

2.      Penilaian kemampuan (capacity)

3.      Penilaian terhadap modal (capital)

4.      Penilaian terhadap agunan (collateral)

5.      Penilaian terhadap prospek usaha nasabah debitur (condition of economy)

Kelima penilaian tersebut akhirnya dikenal dengan sebutan the five C of credit analysis atau prinsip 5 C’s. Pada sasarannya konsep 5 C’s ini akan dapat memberikan informasi mengenai itikad baik (willingness to repay) dan kemampuan membayar (ability to repay) nasabah untuk melunasi kembali pinjaman beserta bunganya, selain itu bertujuan agar Bank selalu dalam keadaan sehat.

            Tanah sebagai jaminan untuk memperoleh kredit, tidak terlepas dengan Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria yang selanjutnya disebut UUPA, yang didalamnya mengatur tentang tanah. Dengan berlakunya UUPA pada tanggal 24 September 1960, maka hak jaminan atas tanah disebut dengan “Hak Tanggungan”

            Tahap pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji akan memberikan Hak Tanggungan. Pemberi Hak Tanggungan wajib hadir sendiri dihadapan PPAT, karena pada asasnya pembebasan Hak Tanggungan wajib dilakukan oleh pemberi Hak Tanggungan sebagai yang bertindak atas obyek Hak Tanggungan.

            Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lain. Dalam arti, bahwa suatu saat debitur wanprestasi, kreditur selaku pemegang Hak Tanggungan berhak menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum. Pada hakekatnya Hak Tanggungan merupakan ikutan (accessoir) pada perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang. Dengan demikian maka keberadaan, peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan tergantung pada utang yang dijamin pelunasannya tersebut. Keberadaan Hak Tanggungan ditentukan melalui pemenuhan tata cara pembebanannya yang meliputi dua tahap kegiatan, yakni tahap memberikan Hak Tanggungan oleh PPAT (yang memuat substansi yang bersifat wajib dan janji-janji yang bersifat fakultatif) yang didahului dengan perjanjian pokok, yakni perjanjian utang piutang, dan tahap pendaftaran Hak Tanggungan oleh Kantor Pertanahan yang menandakan saat lahirnya Hak Tanggungan.

            Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan adanya perjanjian pokok, yakni perjanjian utang piutang, dimana dalam membuat perjanjian tersebut harus memperhatikan 4 (empat) syarat sahnya perjanjian yang tertuang dalam pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Keempat syarat tersebut adalah:

1.      Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya

2.      Kecakapan untuk membuat suatu perikatan

3.      Suatu hal tertentu

4.      Suatu sebab yang diperbolehkan

Setelah pemberian Hak Tanggungan yang dilakukan dihadapan PPAT, maka selanjutnya Hak Tanggungan harus didaftarkan di kantor pertanahan untuk memenuhi syarat publisitas, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan. Pendaftaran tersebut hukumnya wajib, karena menentukan lahirnya Hak Tanggungan yang bersangkutan. Ini berarti bahwa sejak tanggal pendaftaran itulah kreditur menjadi pemegang Hak Tanggungan. Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, oleh Kantor Pertanahan diterbitkan surat tanda bukti hak, yang diberi nama “Sertfikat Hak Tanggungan” yang memuat irah-irah dengan membubuhkan pada sampulnya kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”.

Jika suatu saat utang debitur telah lunas atau karena suatu hal tertentu yang menyebabkan hapusnya Hak Tanggungan, maka peristiwa hapusnya beban Hak Tanggungan juga perlu direkam dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan berupa pencoretan Hak Tanggungan. Pencoretan Hak Tanggungan atau yang biasa disebut dengan “roya”, merupakan tindakan administratif yang perlu dilakukan agar data mengenai tanah selalu sesuai dengan kenyataan yang ada.

Mengingat pentingnya kedudukan dana perkreditan tersebut dalam proses pembangunan, sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak lain yang terkait, mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan yang dapat pula memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan.

            Dari uraian latar belakang di atas, maka permasalahan yang akan dikaji dalam penulisan skripsi ini adalah:

B. Permasalahan

1.      Kapan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dibuat dalam perjanjian utang piutang?

2.      Bagaimanakah kekuatan mengikat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dalam perjanjian pembebanan Hak Tanggungan?